Hạ tầng, đô thị hóa và ‘tần số’ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản

 Theo Quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn quốc gia 2021-2030, đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hóa sẽ vượt 50%, với kinh tế đô thị đóng góp khoảng 85% GDP quốc gia.

Hàng loạt tuyến đường bộ cao tốc, đường sắt tốc độ cao, metro và sân bay hiện đại không chỉ rút ngắn khoảng cách mà còn tái định hình không gian sống, kéo cuộc chơi bất động sản bước vào giai đoạn “sóng đa tần” - mỗi phân khúc vận động theo nhịp riêng, gắn chặt với dòng vốn bền vững và giá trị thực.

Báo cáo “Built Over Time: Vietnam’s Urban Transformation 2015-2035” của Cushman & Wakefield (C&W) công bố tháng 3-2026 khẳng định chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản hướng tới năm 2030 và xa hơn sẽ được thúc đẩy bởi tính minh bạch pháp lý cao hơn, phát triển hạ tầng mang tính chiến lược cùng tham vọng trở thành nền kinh tế lớn thứ ba Đông Nam Á trước năm 2030 và quốc gia thu nhập cao vào năm 2045.

Chu kỳ đầu tư công - “cú hích” hình thành đô thị mới

Một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới là kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 với tổng nguồn lực khoảng 8,22 triệu tỉ đồng (gấp gần 2,7 lần giai đoạn năm năm trước). Phần lớn nguồn lực được tập trung vào hạ tầng giao thông chiến lược, đô thị, năng lượng và các dự án tạo cực tăng trưởng liên vùng.

Cùng với một loạt dự án hạ tầng đang đi vào giai đoạn nước rút, chu kỳ đầu tư công này không chỉ tăng quy mô hạ tầng mà còn định hình lại cấu trúc đô thị.

Khi các tuyến đường bộ cao tốc Bắc - Nam hoàn thiện, vành đai 3-4 TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội vận hành, sân bay Long Thành giai đoạn 1 đi vào hoạt động cùng hệ thống đường sắt đô thị và tốc độ cao, không gian đô thị mở rộng theo mô hình TOD (Transit Oriented Development). Các khu vực giáp ranh Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nhanh chóng chuyển mình từ vùng ven thành đô thị vệ tinh hiện đại, thu hút dân cư và dòng vốn.

“Bài học quan trọng nhất từ các nghiên cứu điển hình về quy hoạch đô thị là đô thị hóa thành công không chỉ đơn giản là bổ sung nguồn cung nhà ở. Điều cốt lõi là tạo ra một cấu trúc đô thị hoàn chỉnh, nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế, tiện ích công cộng và chất lượng sống cùng phát triển một cách đồng bộ”, bà Ngọc Lê, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược C&W Việt Nam, cho hay.

Theo C&W, quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng phải song hành với quá trình chuyển đổi kinh tế. Khi Việt Nam phát triển thành một nền kinh tế phức hợp hơn, có giá trị gia tăng cao hơn, các đô thị không thể tiếp tục mở rộng theo hướng phân mảnh.

Thay vào đó, quy hoạch cần hỗ trợ các khu đô thị tích hợp, tăng cường kết nối hạ tầng, hình thành các cụm việc làm, hệ sinh thái giáo dục và y tế, đồng thời kiến tạo môi trường sống chất lượng hơn.

Kỳ vọng vào dòng vốn mới và động lực từ nền kinh tế thực

Trong quí 1-2026, Việt Nam đã thu hút hơn 15,2 tỉ đô la Mỹ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng mạnh 42,9% so với cùng kỳ năm trước.

Dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào các ngành sản xuất chế biến, chiếm hơn 60% tổng vốn đăng ký. Ngành năng lượng, logistics và bất động sản cũng thu hút sự quan tâm lớn, với riêng ngành bất động sản đạt khoảng 681 triệu đô la Mỹ chỉ trong ba tháng đầu năm.

Nhiều cam kết đầu tư quy mô lớn, lên đến hàng chục tỉ đô la Mỹ, đang hướng vào hạ tầng giao thông, trung tâm dữ liệu (data center), công nghệ tài chính (FinTech) và bất động sản xanh.

Đồng thời, đầu tư theo phương thức đối tác công - tư nhân (PPP) được đẩy mạnh giúp huy động thêm nguồn vốn tư nhân, tạo hiệu ứng lan tỏa rõ nét từ hạ tầng đến các phân khúc bất động sản liên quan.

Bên cạnh đó, sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư quốc tế.

“Đây sẽ là kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế, doanh nghiệp sẽ dễ dàng thu hút dòng vốn quốc tế hơn, kể cả doanh nghiệp vừa và nhỏ. VIFC là trung tâm kết nối và trạm trung chuyển vốn cho các nước trong khu vực và toàn cầu trong thời gian tới”, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành VIFC tại TP. Hồ Chí Minh, nói.

Ông Huân dẫn chứng, với lợi thế cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, Tân Cảng (sau này có thể có thêm cảng Cần Giờ), lưu lượng hàng hóa luân chuyển trị giá khoảng 1.000 tỉ đô la Mỹ/năm, TP. Hồ Chí Minh có thể phát triển tài chính hàng hải, giúp giảm sự phụ thuộc vào Singapore và Hồng Kông trong giao dịch tài chính và thanh toán quốc tế. Sự ra đời của VIFC sẽ giải quyết được hai điểm nghẽn về luật và cơ chế luân chuyển tự do của dòng vốn.

Những dòng vốn chất lượng cao này tạo động lực cho tăng trưởng thực chất của nền kinh tế và có khả năng lan tỏa mạnh mẽ đến việc làm, phát triển nhân lực, từ đó thúc đẩy đô thị hóa.

Sự thay đổi mạnh mẽ về hạ tầng và quy hoạch đô thị, cùng dòng vốn chảy vào nền kinh tế đang trở thành động lực then chốt thúc đẩy thị trường bất động sản chuyển mình sâu sắc.

Thị trường Việt Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ sau khi Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được sửa đổi (2024) và đặc biệt là nền lãi suất không còn ở mức thấp kể từ đầu năm 2026.

Chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, gắn kết chặt chẽ với hạ tầng, đáp ứng tiêu chuẩn ESG và có khả năng tạo ra giá trị khai thác lâu dài mới có thể thu hút dòng vốn bền vững và trụ vững trong giai đoạn mới, giai đoạn không còn nhiều dư địa cho đầu cơ ngắn hạn.

“Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường tăng trưởng dài hạn hấp dẫn nhất trong khu vực, bởi câu chuyện của Việt Nam giờ đây không chỉ còn là tốc độ mở rộng, mà là chất lượng của quá trình mở rộng đó.

Quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và chiến lược kinh tế cần được gắn kết chặt chẽ hơn để tạo nên những đô thị có năng lực cạnh tranh cao và nền tảng vững chắc cho tăng trưởng bất động sản dài hạn”, ông Anshul Jain, Tổng giám đốc thị trường Ấn Độ, Đông Nam Á, Trung Đông và châu Phi của C&W, nhận định”.