Hết thời bất động sản giá trị ảo

Hàng loạt doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) niêm yết đang đặt mục tiêu lợi nhuận năm 2026 ở mức rất cao bất chấp thị trường vẫn còn nhiều khó khăn bởi các yếu tố tín dụng, vĩ mô và bất ổn chính trị toàn cầu vẫn chưa hạ nhiệt. Trong khi đó, giới chuyên gia nhận định, phía sau những con số "khủng" này là một cuộc thanh lọc, chỉ những giá trị thực mới có thể tồn tại.

Tự tin đặt mục tiêu

Cụ thể, Công ty CP Tập đoàn Vingroup gần đây thu hút sự chú ý của giới đầu tư khi công bố kế hoạch kinh doanh 2026 với các chỉ tiêu tăng trưởng mạnh. Theo đó, DN đặt mục tiêu doanh thu 450.000 tỉ đồng và lợi nhuận 25.000 tỉ đồng, mức cao kỷ lục mới, lần lượt tăng 36% và 126% so với thực hiện năm 2025.

Động lực chính vẫn đến từ mảng BĐS nhà ở, trong đó Vinhomes tiếp tục kỳ vọng tăng trưởng doanh thu từ các dự án đang triển khai tại TP HCM và nhiều địa phương trọng điểm. DN định hướng phát triển các đại đô thị tích hợp theo tiêu chuẩn ESG++, ưu tiên yếu tố xanh, thông minh và bền vững; đồng thời mở rộng các dự án nhà ở kết hợp giao thông công cộng (TOD) và nhà ở xã hội tại khu vực đô thị hóa nhanh.

Trong khi đó, Công ty CP Phát triển Sunshine Homes gây bất ngờ khi trình kế hoạch doanh thu năm 2026 đạt 500 tỉ đồng, giảm 54% so với năm trước nhưng lợi nhuận trước thuế dự kiến lên tới 4.500 tỉ đồng, gấp 9 lần doanh thu và cao nhất từ trước đến nay. DN cho biết các chỉ tiêu này được xây dựng trên cơ sở đánh giá tổng thể thị trường, năng lực tài chính và nguồn lực nội tại.

Tương tự, Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Novaland cũng đặt mục tiêu phục hồi mạnh. Theo tài liệu đại hội cổ đông dự kiến tổ chức ngày 23-4, DN kỳ vọng doanh thu thuần năm 2026 đạt 22.715 tỉ đồng, gấp 3,26 lần năm 2025; lợi nhuận sau thuế đạt 1.852 tỉ đồng. Novaland cho biết sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ xây dựng và bàn giao tại các dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, The Grand Manhattan, Victoria Village, Palm City… Đồng thời, DN dự kiến hoàn tất cấp giấy chứng nhận tại nhiều dự án như Sunrise Riverside, Kingston Residence, The Sun Avenue, Lucky Palace, Sunrise City, Orchard Garden, Palm City, Tresor.

Thanh lọc chờ "vùng sáng"

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, đánh giá thị trường BĐS về "thể chất" vẫn tích cực sau hơn 20 năm phát triển, đặc biệt nhờ động lực từ đầu tư công được đẩy mạnh trong giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tồn tại những "căn bệnh" nội tại như mất cân đối cung - cầu, lệch pha phân khúc và chất lượng sản phẩm chưa cao. Nguồn cung phục vụ đầu tư đang lấn át nhu cầu ở thực, trong khi các rào cản thể chế khiến dòng sản phẩm phù hợp bị ách tắc. "Nếu không sớm cải thiện, cùng với việc nhà đầu tư lựa chọn sai sản phẩm, nguy cơ khủng hoảng hoặc vỡ nợ có thể xảy ra" - ông cảnh báo.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm - nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group - cho rằng thị trường BĐS đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố vi mô lẫn vĩ mô. "Vấn đề đặt ra là cần có cái nhìn toàn diện để đưa ra giải pháp phù hợp, thay vì phản ứng đơn lẻ theo từng biến động" - ông nói.

Cụ thể hơn, PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, chỉ ra thị trường BĐS đang đối mặt "áp lực kép", gồm: lãi suất cho vay có xu hướng tăng, trong khi dư địa chính sách tiền tệ ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh đó, ông gợi ý các DN BĐS cần tái cấu trúc hệ thống huy động vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, chuyển sang lấy thị trường vốn làm trụ cột để khai mở nguồn lực từ khu vực tư nhân.

Ở góc độ điều hành, năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn nền kinh tế "vươn mình". Do đó, ông kỳ vọng Chính phủ cần điều tiết dòng vốn hợp lý, không dàn trải vào BĐS mà ưu tiên các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Đồng thời, cần xử lý dứt điểm các dự án đình trệ, khơi thông nguồn lực và tạo "vùng sáng" bằng cách tập trung vào khu vực tiềm năng, mô hình phát triển mới và phân khúc nhà ở xã hội. Ngoài ra, chính sách chi tiêu ngân sách theo hướng "nghịch chu kỳ" cũng được xem là giải pháp hỗ trợ nền kinh tế.

Ở góc độ thị trường, PGS-TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh các nhà đầu tư trong giai đoạn mới cần có tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo "sóng ngắn". Bên cạnh đó là khả năng nắm bắt cơ hội và sự quyết đoán. Đây chính là những yếu tố quyết định thành công khi thị trường đang tái cấu trúc sâu.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Vietnam, cho rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh của thị trường BĐS khi các luật và nghị định mới được áp dụng đồng bộ. Thị trường sẽ loại bỏ các giá trị "ảo", nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao. Đây cũng là lúc các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là tiếp cận các nguồn vốn xanh.

Một điểm đáng chú ý là xu hướng minh bạch hóa thị trường. Theo đó, mỗi mét vuông đất có thể được định danh như một "căn cước", giúp kiểm soát quyền sở hữu, hạn chế tình trạng đứng tên hộ. "Khi kết hợp với hệ thống dữ liệu quy hoạch (GIS) và thanh toán số, thị trường có thể tiến tới xóa bỏ tình trạng "hai giá", đưa giá đất tiệm cận thực tế" - chuyên gia này nhận xét.