Hà Nội mở rộng “hàng hóa” đấu giá tài sản công: Quy định mới thay đổi cuộc chơi mặt bằng kinh doanh ra sao?

Hà Nội đang bước vào một giai đoạn mới trong cách khai thác quỹ diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc tài sản công. Theo Quyết định 58/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 23/5/2026, Thành phố sẽ áp dụng cơ chế đấu giá cho thuê đối với diện tích kinh doanh dịch vụ tại nhà chung cư tái định cư, nhà ở xã hội thuộc tài sản công và phần diện tích do các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bàn giao lại cho Nhà nước quản lý. Đây được xem là một trong những động thái đáng chú ý nhất của Hà Nội trong việc tái cấu trúc cơ chế khai thác mặt bằng công theo hướng minh bạch và sát thị trường hơn.

Nếu nhìn ở góc độ quản trị tài sản công, quy định mới không đơn thuần là thay đổi thủ tục hành chính. Điều Hà Nội đang làm là “chuẩn hóa” lại một nguồn lực đô thị vốn có giá trị khai thác lớn nhưng nhiều năm qua vận hành thiếu đồng đều giữa các khu vực và chưa tạo được hiệu quả khai thác như kỳ vọng. Các diện tích dịch vụ tại nhà tái định cư, khu nhà công nhân hay nhà ở xã hội vốn được xem là quỹ mặt bằng có tiềm năng thương mại ổn định nhờ nằm ngay trong khu dân cư đông đúc. Tuy nhiên trên thực tế, không ít khu vực rơi vào tình trạng bỏ trống kéo dài hoặc khai thác cầm chừng.

Đây cũng là lý do khiến Quyết định 03/2021/QĐ-UBND – cơ chế cũ đang được áp dụng trước đó – dần bộc lộ khoảng cách so với yêu cầu thực tế. Trong kế hoạch rà soát do Hà Nội ban hành đầu năm 2026, cơ quan chức năng đã yêu cầu nghiên cứu bổ sung cơ chế xử lý đối với trường hợp đấu giá không thành công hoặc không có nhu cầu đấu giá cho thuê, đồng thời rà soát lại giá khởi điểm và phương thức tổ chức đấu giá để tăng hiệu quả khai thác quỹ diện tích dịch vụ. Những động thái này cho thấy chính cơ quan quản lý cũng nhìn nhận rằng cơ chế năm 2021 không còn đủ độ linh hoạt để xử lý các tình huống phát sinh sau nhiều năm triển khai.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất nằm ở bài toán thị trường. Nhiều diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc tài sản công được định giá và tổ chức đấu giá theo quy trình cứng, trong khi nhu cầu thuê thực tế tại từng khu vực lại khác nhau. Có nơi mặt bằng có giá trị thương mại cao, nhưng cũng có nơi gần như không thu hút được người thuê do vị trí, công năng hoặc mức giá chưa phù hợp. Trong phản ánh về tình trạng hơn 24.000 m2 mặt bằng tái định cư ở Hà Nội bị bỏ trống, chuyên gia đô thị Đinh Quốc Thái cho rằng nhiều diện tích đang bị lãng phí do vướng cơ chế và thiếu tính linh hoạt trong tổ chức khai thác. Theo chuyên gia này, việc xây dựng một cơ chế đấu giá phù hợp hơn với thực tế thị trường là yêu cầu cần thiết nếu muốn tài sản công được vận hành hiệu quả hơn.

Quyết định 58/2026/QĐ-UBND vì vậy được xem là bước “vá” trực diện vào những khoảng trống đó. So với cơ chế cũ, quy định mới đi sâu hơn vào toàn bộ quy trình vận hành. Thay vì chỉ dừng ở nguyên tắc chung, văn bản mới quy định rõ kế hoạch đấu giá phải được lập hằng năm; phương án đấu giá phải được Sở Xây dựng phê duyệt; hồ sơ phải kèm hiện trạng sử dụng, bản vẽ phân bổ diện tích và thông tin tổ chức hành nghề đấu giá tài sản. Toàn bộ quy trình từ lập kế hoạch, thẩm định giá, phê duyệt đấu giá đến công nhận kết quả trúng đấu giá đều được “đóng khung” trách nhiệm cụ thể cho từng đơn vị.

Điểm mới đáng chú ý khác là cách xử lý giá thuê và bước giá. Theo quy định mới, đơn vị quản lý phải thuê doanh nghiệp thẩm định giá để xác định đơn giá thuê trước khi trình UBND Thành phố ban hành bảng giá cho thuê ổn định trong thời hạn 5 năm. Bước giá đấu giá được ấn định ở mức 5% giá khởi điểm. Với thị trường mặt bằng kinh doanh thuộc tài sản công, cơ chế này giúp giảm đáng kể độ tùy nghi trong xác định giá và tạo ra “neo giá” rõ ràng hơn cho các cuộc đấu giá.

Không chỉ vậy, Hà Nội cũng bổ sung cơ chế xử lý khi đấu giá không thành – điểm gần như chưa được làm rõ trong giai đoạn trước. Theo Quyết định 58/2026/QĐ-UBND, nếu sau hai lần đấu giá mở rộng vẫn không có người tham gia, đơn vị quản lý phải rà soát nguyên nhân, đồng thời có thể đề xuất điều chỉnh giá thuê sau khi thực hiện thẩm định lại và lấy ý kiến các cơ quan liên quan. Đây được xem là chi tiết mang tính thực tiễn cao, bởi nó phản ánh đúng vấn đề từng xảy ra trong nhiều năm qua: mặt bằng tồn kho nhưng cơ chế xử lý chưa đủ linh hoạt.

Một thay đổi khác cũng gây chú ý là quy định dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh dịch vụ tại nhà tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư nếu có nhu cầu. Chỉ sau hai lần đấu giá không có người tham gia mới mở rộng đối tượng thuê. Cách thiết kế này cho thấy Hà Nội vẫn duy trì mục tiêu an sinh xã hội, nhưng đồng thời tạo không gian cho cơ chế thị trường vận hành nếu nhóm ưu tiên không có nhu cầu khai thác.

Ở góc độ thị trường, điều đáng chú ý không nằm ở việc “bán” hay “thương mại hóa” tài sản công, mà ở cách Thành phố đang cố gắng biến các diện tích bỏ trống thành nguồn lực kinh tế có khả năng tạo dòng tiền ổn định hơn. Khi giá thuê, thời hạn thuê, cơ chế gia hạn, nghĩa vụ thanh toán và xử lý vi phạm đều được quy định rõ ràng, quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê cũng trở nên minh bạch hơn.

Nhìn rộng hơn, Quyết định 58/2026/QĐ-UBND có thể xem là một ví dụ điển hình của việc chính sách phải thay đổi theo áp lực thực tiễn. Sau giai đoạn 2021–2026, khi nhiều bất cập của cơ chế cũ dần lộ rõ, Hà Nội đã lựa chọn cách điều chỉnh bằng một khung quy định chi tiết hơn, sát thị trường hơn và có tính vận hành cao hơn. Với quỹ mặt bằng dịch vụ thuộc tài sản công còn khá lớn trên địa bàn, hiệu quả thực sự của cơ chế mới sẽ phụ thuộc vào cách triển khai trong thời gian tới, đặc biệt là khả năng cân bằng giữa mục tiêu quản lý tài sản công và nhu cầu vận động của thị trường.