Từ tháng 3/2026, bất động sản có “căn cước số”: Thị trường sẽ thay đổi ra sao?

Đặt nền móng dữ liệu cho thị trường bất động sản

Theo quy định tại Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, mỗi bất động sản từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu. Khi được định danh, mỗi tài sản sẽ có một “căn cước số” riêng, giúp nhận diện và theo dõi toàn bộ thông tin pháp lý, hiện trạng và lịch sử giao dịch của bất động sản trong một hệ thống dữ liệu thống nhất.

Về mặt chủ trương, việc cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản được xem là bước tiến quan trọng trong nỗ lực hiện đại hóa quản lý nhà nước và minh bạch hóa thị trường bất động sản - một thị trường có quy mô lớn, ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế nhưng trong nhiều năm vẫn tồn tại không ít “vùng xám” thông tin.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản là bước đi quan trọng trong quá trình xây dựng nền tảng dữ liệu thống nhất cho thị trường.

Theo ông, một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản nhiều năm qua là hệ thống thông tin chưa đồng bộ, dữ liệu phân tán ở nhiều cơ quan và khó kiểm chứng. Điều này khiến quá trình xác minh pháp lý mất nhiều thời gian, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

“Khi mỗi bất động sản được gắn với một mã định danh duy nhất và được quản lý trong hệ thống dữ liệu tập trung, việc xác minh pháp lý sẽ trở nên nhanh chóng, chính xác và minh bạch hơn. Đây là điều kiện quan trọng để nâng cao mức độ tin cậy của thị trường”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Theo ông Đính, bản chất của việc định danh là từng bước đưa toàn bộ dữ liệu bất động sản vào hệ thống quản lý thống nhất của Nhà nước. Nhà nước sẽ đóng vai trò quản trị dữ liệu, trong khi các hoạt động kinh doanh, giao dịch bất động sản vẫn do thị trường vận hành.

Trong tương lai, trước mỗi giao dịch, người mua, người bán hay môi giới đều có thể kiểm tra xem bất động sản đó đã có mã định danh và dữ liệu đầy đủ hay chưa. Nếu chưa, chủ sở hữu cần hoàn thiện việc đăng ký thông tin trước khi tiến hành giao dịch.

“Có thể hình dung việc định danh bất động sản giống như định danh điện tử đối với công dân. Khi tài sản đã có mã định danh và dữ liệu đầy đủ, các giao dịch liên quan sẽ thuận lợi và minh bạch hơn”, ông Đính phân tích.

Hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá

Còn TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm, chủ trương cấp mã định danh riêng cho từng bất động sản là phù hợp với thông lệ quản lý ở nhiều quốc gia phát triển.

Theo ông Lượng, bất động sản là tài sản có giá trị lớn và tồn tại lâu dài, vì vậy cần một “chứng minh thư” để theo dõi toàn bộ vòng đời pháp lý cũng như lịch sử giao dịch của tài sản.

Không chỉ dừng lại ở việc nhận diện tài sản, việc mã hóa từng bất động sản còn là nền tảng để số hóa toàn bộ quá trình quản lý thị trường. Trong nhiều năm qua, công tác điều tiết thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn bởi dữ liệu phân tán, thiếu đồng bộ và khó truy vết.

Khi mỗi tài sản được gắn mã định danh và đưa vào hệ thống dữ liệu số thống nhất, toàn bộ thông tin liên quan đến pháp lý, lịch sử giao dịch, giá cả hay biến động thị trường đều có thể được theo dõi một cách minh bạch và liên tục.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, quản lý bất động sản và thị trường bất động sản là nhiệm vụ rất phức tạp. Ngoài các thông tin vật lý như vị trí, diện tích, hiện trạng, thì dữ liệu về giá - yếu tố cốt lõi của thị trường - lại càng khó nắm bắt. Khi thiếu dữ liệu tin cậy, nhiều chính sách điều tiết dù đúng về chủ trương cũng khó phát huy hiệu quả trên thực tế. Vì vậy, khi bất động sản được mã hóa và định danh gắn với cơ sở dữ liệu thống nhất sẽ minh bạch thông tin và giúp nhà nước có chính sách điều tiết phù hợp.

Ông Lượng cho rằng, cơ chế mã định danh và liên thông dữ liệu hoàn toàn có cơ sở để góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá - đặc biệt ở phân khúc đất nền hoặc những khu vực từng xảy ra “sốt đất”.

“Khi mỗi bất động sản có mã định danh duy nhất và dữ liệu được liên thông, thông tin về pháp lý, lịch sử giao dịch, giá giao dịch hay tình trạng chuyển nhượng đều được ghi nhận và truy vết. Khi đó, việc tạo ra thông tin sai lệch hoặc dẫn dắt thị trường sẽ trở nên khó khăn hơn”, ông Lượng phân tích.

Theo các chuyên gia, việc cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản được kỳ vọng sẽ làm thay đổi cách thị trường vận hành trong thời gian tới. Khi thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch và tình trạng chuyển nhượng của mỗi tài sản được số hóa và lưu trữ trong hệ thống dữ liệu thống nhất, người mua và nhà đầu tư có thể dễ dàng kiểm tra trước khi giao dịch. Điều này giúp tăng tính minh bạch, giảm rủi ro và hạn chế các thông tin sai lệch trên thị trường. Đồng thời, cơ quan quản lý cũng có thêm dữ liệu để theo dõi biến động giá, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết phù hợp.