Tài sản đảm bảo trở thành “nút thắt” của doanh nghiệp và ngân hàng

Tài sản bảo đảm: Điểm nghẽn của dòng chảy tín dụng

Tín dụng vẫn được kỳ vọng là dòng chảy cứu sinh cho doanh nghiệp trong bối cảnh nền kinh tế đang nỗ lực tìm động lực phục hồi. Tuy nhiên, để tiếp cận được dòng vốn này, không ít doanh nghiệp đang mắc kẹt giữa những rào cản liên quan đến tài sản bảo đảm (TSBĐ).

Trong khi ngân hàng lo khó thu hồi nợ vì vướng pháp lý và rủi ro định giá, thì phía doanh nghiệp lại gặp khó khi tài sản không được công nhận, định giá quá thấp hoặc không phù hợp để thế chấp. Câu chuyện tưởng chừng đã cũ, nhưng ngày càng trở nên nhức nhối, bởi sự “lệch pha” giữa bên vay và bên cho vay.

Định giá thấp cùng điều kiện khắt khe khiến doanh nghiệp “chạm tay hụt” vốn vay

Bà Nguyễn Thị Thu Trang, Giám đốc Tài chính Công ty Việt Wealth Management chia sẻ về trường hợp khách hàng mà bà trực tiếp tư vấn "Khách hàng của tôi mang căn biệt thự tại Tân Tây Đô để thế chấp vay vốn với giá thị trường khoảng 30 tỷ đồng. Tuy nhiên, có ngân hàng định giá 12 tỷ đồng, trong khi một ngân hàng khác định giá cao hơn cũng chỉ ở mức 22 tỷ đồng. Cả hai đều chỉ cho vay khoảng 70–80% theo giá trị định giá. Doanh nghiệp không đủ vốn để xoay vòng nên đã bán căn biệt thự với giá 28,5 tỷ đồng. Tài sản có thật, nhu cầu vay rõ ràng nhưng vẫn không tiếp cận được vốn, ngân hàng vẫn không giải quyết được.

Một khách khác thì sở hữu căn nhà khoảng 7,5 tỷ đồng, muốn thế chấp để vay vốn đầu tư. Ngân hàng chỉ cho vay 1,5 tỷ đồng và yêu cầu rất nhiều thủ tục chứng minh nguồn trả nợ rõ ràng dù tài sản bảo đảm đã lớn hơn nhiều lần khoản vay. Kết quả là khách hàng vẫn không được giải ngân như mong muốn".

Việc định giá tài sản đảm bảo không phản ánh đúng giá thị trường, có nơi chỉ định giá bằng một nửa

Bà Trang chỉ ra nghịch lý: “Ai cũng nói mở "room" tín dụng, tung gói hỗ trợ vài nghìn tỷ. Nhưng doanh nghiệp vừa và nhỏ – nhóm tổn thương nhất – lại rất khó tiếp cận. Trong khi đó, những doanh nghiệp xếp hạng A, B, C lại không cần vay”. Bà cũng đề xuất cần có các quỹ định giá và bảo lãnh tín dụng cho tài sản vô hình hoặc hình thành trong tương lai như dòng tiền, hợp đồng, quyền sở hữu trí tuệ, để mở rộng cánh cửa tiếp cận vốn cho doanh nghiệp đổi mới, khởi nghiệp.

Tương tự, ông Nguyễn Tiến Nam – Chủ tịch Tập đoàn SunUni Global (SUG Group) cũng cho biết doanh nghiệp muốn mở rộng mô hình nhưng vướng yêu cầu tài sản thế chấp. Có nơi định giá tài sản thấp chỉ bằng một nửa giá thị trường, làm hạn chế hạn mức vay. Một số ngân hàng có đề xuất cho vay không cần thế chấp mà dựa vào lợi nhuận. Nhưng với doanh nghiệp vừa và nhỏ lợi nhuận không cao, mức cho vay theo phương án đó cũng chỉ dừng ở vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, không đủ để triển khai các kế hoạch mở rộng hay đầu tư mới.

Ông cũng bày tỏ kỳ vọng ngân hàng có thể linh hoạt hơn trong thẩm định: “Đừng chỉ nhìn vào tài sản, mà cần đánh giá doanh số tăng trưởng, năng lực nhân sự, định hướng phát triển để cấp tín dụng theo tiềm năng thực sự”.

Ngân hàng loay hoay xử lý tài sản, nợ xấu khó thu hồi

Không chỉ doanh nghiệp, các ngân hàng cũng đang lúng túng với chính tài sản bảo đảm đã nhận, nhất là khi nợ xấu gia tăng. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết quý I/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng – tăng 20% so với cuối năm trước, vượt mức tăng trưởng tín dụng toàn ngành. Cùng với đó, tài sản bảo đảm bất động sản cũng phình to nhưng khi phát sinh nợ xấu, việc xử lý tài sản lại gặp muôn vàn khó khăn, gân hàng liên tục chật vật rao bán nhưng vẫn không có ai mua.

Như trường hợp khoản nợ hơn 154 tỷ đồng của Công ty TNHH Tín Phát tại Agribank chi nhánh Đống Đa, được bảo đảm bằng quyền tài sản tại hai tòa nhà nhà ở xã hội, đã phải tìm tổ chức đấu giá. Hay khoản nợ hơn 730 tỷ đồng của CTCP Hằng Hà tại BIDV Thành Đô đã bị đấu giá đến lần thứ 5 nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư mua lại.

Ông Nguyễn Hồng Quân – Phó Tổng Giám đốc TPBank cho biết, nhiều bất động sản thế chấp có sai lệch về diện tích, xây dựng chồng lấn hoặc có tài sản gắn liền với đất ở thửa liền kề. “Tòa án, kiểm sát có thể cho rằng ngân hàng thẩm định chưa sát, đặc biệt là thời điểm định giá cách thời điểm xử lý nhiều năm”.

Ông Nguyễn Hồng Quân - Phó Tổng Giám đốc TPBank

Một số tài sản chỉ là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ, đến khi khởi kiện thì đã cấp sổ đỏ nhưng không thể ký lại hợp đồng thế chấp. Còn với tài sản di động như ô tô, ngân hàng chỉ giữ giấy tờ nên khi phát sinh tranh chấp, khách hàng có thể cất giấu, không hợp tác hoặc đã bán lại cho bên thứ ba.

Cần khơi thông điểm nghẽn để vốn thực sự đến tay doanh nghiệp

Điểm nghẽn tài sản bảo đảm hiện không chỉ khiến doanh nghiệp “khát vốn” mà còn cản trở ngân hàng trong thu hồi nợ, làm chậm chu kỳ luân chuyển tín dụng – yếu tố then chốt để phục hồi kinh tế.

Trong bối cảnh này, việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, đa dạng hóa hình thức bảo đảm, cải tiến quy trình định giá và thẩm định tín dụng trở thành yêu cầu cấp thiết. Bên cạnh đó, cần có cơ chế bảo lãnh cho các tài sản vô hình và doanh nghiệp chưa có tài sản đảm bảo hữu hình, nhưng có năng lực phát triển bền vững.

Chỉ khi ngân hàng và doanh nghiệp “gặp nhau” ở cùng một tiêu chí đánh giá rủi ro, dòng vốn mới có thể chảy thông suốt, tiếp sức kịp thời cho sản xuất kinh doanh và tăng trưởng kinh tế.